海珠区咨询-擅长二手房案件律师-网签合同与三方合同不一致咨询

广州以签订房屋买卖合同作为合同的担z保的如何处理？

   张静律师解答：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条：一方当事人主张房屋买卖合同实为合同的担z保的，对方违约举证找律师，应当举证证明合同关系的存在。

当事人以签订房屋买卖合同作为合同的担z保，出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的，不予支持。出借人请求履屋买卖合同的，应当依照《人民z法z院关于审理案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。

当事人以签订房屋买卖合同作为合同的担z保，双方已经办理房屋所有权转移登记，借z款人以不存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋的，人民z法z院应当向当事人释明变更诉z讼请求为返还借z款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。

《人民z法z院关于审理案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为合同的担z保，借z款到期后借z款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民z法z院应当按照法律关系审理，并向当事人释明变更诉z讼请求。当事人拒绝变更的，人民z法z院裁定驳回起诉。

按照法律关系审理作出的判z决生效后，借z款人不履行生效判z决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借z款本息之间的差额，借z款人或者出借人有权主张返还或补偿。

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广州借名买房纠纷中，真正买家能起诉确认享有房屋所有权吗？

  张静律师解答：不能，只能起诉名义买家配合办理过户。但如果真正买家没有购房资格，就也不能起诉过户，只能等有购房资格了再起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条：借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。

借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，网签合同与三方合同不一致咨询，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

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广州为多贷z款签订阴阳合同，解除后能主张对方违约吗？

  张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家为多贷z款与卖家签订阴阳合同，故意在阳合同提高房款金额，二手房买家义务咨询，终导致贷z款无法发放，合同不得不解除。卖家主张买家构成违约，要求赔偿违约金、利息、律师费等，法z院认为卖家在知情的情况下仍同意配合签订阴阳合同，也有过错，故不支持其赔偿请求。终判z决已经发生的费用各种承担，房屋过户回卖家，过户费用由买家承担。

判z决书节选：

法z院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉z讼中，李卖家与聂买家一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》，并将涉案房屋重新过户至李卖家名下。本案争议的焦点，关于李卖家主张聂买家支付违约金、垫z资付款利息及支付律师费、诉z讼保全责任保险费的问题。

⒈关于李卖家主张违约金的问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约时向另一方支付的损失。李卖家主张聂买家支付违约金的依据是聂买家未按约支付购房尾款78万元。本案中，聂买家未取得邮储银行荔湾支行发放的贷z款，主要原因是借z款人提供虚z假信息，包括签订阴阳合同。聂买家为了获取超额贷z款在签订《广州市存量房买卖合同》时将房屋成交价设定为112万元，李卖家在该合同上签名并捺印确认，应视为李卖家知道或者应当知道双方签订的合同为虚z假合同，导致贷z款银行不予放贷，李卖家存在过错，无权主张违约金。故李卖家主张聂买家赔偿违约金90000元，依据不足，海珠区咨询，不予支持。

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